Нотариалният акт за имот се издава от нотариус, в чийто район се намира имотът.
Нотариусът проверява дали сте собственик, самоличността на страните, платения местен данък и задълженията Ви към НАП.
Страните (или пълномощниците им) се явяват лично.
Не давайте ключовете, преди парите да са постъпили по сметката Ви.
Нотариалният акт е окончателният договор за продажба. Ето как минава всичко, стъпка по стъпка.
Стъпка по стъпка
Изберете нотариус. Нотариалният акт за имот се издава от нотариус, в чийто район се намира имотът. Уговорете с купувача кой нотариус и кога.
Изпратете документите предварително. Нотариусът преглежда документа за собственост, скицата или схемата, данъчната оценка и останалите документи и подготвя проекта на акта. Документът Ви за собственост трябва да е вписан — иначе актът не се издава.
Местният данък се плаща. В общината, в която е имотът, преди подписването — нотариусът изповядва сделката, след като установи, че е платен. По закон го плаща купувачът, освен ако сте се уговорили друго.
Проверките на нотариуса. Нотариусът проверява дали сте собственик и дали са изпълнени особените изисквания за сделката, а по електронен път в НАП — дали имате непогасени публични задължения, подлежащи на принудително изпълнение.
Подписването. Страните или пълномощниците им се явяват лично. Нотариусът проверява самоличността, дееспособността и представителната власт, прочита акта и страните го подписват.
Плащането. Остатъкът от цената се плаща, както е уговорено. Плащания от 10 000 лв. (5 112,92 €) нагоре — и свързаните плащания на едно основание с такава обща сума — по закон стават само по банков път. Ако купувачът е с кредит, уговорете предварително кога банката превежда сумата.
Вписването. Актът се вписва в Имотния регистър на Агенцията по вписванията. Молбата за вписване може да подаде нотариусът. Таксата е 0,1 % от сумата, върху която е таксуван актът, но не по-малко от 5,11 €.
След сделката. Нотариусът уведомява общината за сделката в 7-дневен срок. Предайте имота и ключовете, както е уговорено, и прехвърлете с купувача сметките за ток, вода и отопление.
Какво да носите
Лична карта
Оригинала на документа за собственост
Скица или схема от АГКК
Удостоверение за данъчна оценка
Удостоверение за наследници — за наследен имот
Пълномощно с нотариално удостоверяване на подписа и съдържанието — ако Ви представлява някой
Съпругът или съпругата — ако имотът е съпружеска общност
Данните на банковата си сметка за плащането
Ако имате задължения или ипотека
Публични задължения към НАП, подлежащи на принудително изпълнение: сделката може да се извърши, след като ги платите — или ако писмено се съгласите да се погасят от цената и купувачът внесе дължимата сума в бюджета.
Ипотека: уговорете с банката си предварително как ще се погаси кредитът — например от част от цената — и как ще се заличи ипотеката. Запишете това и в предварителния договор.
Пари и сигурност
Не предавайте ключовете и не подписвайте разписка за получени пари, преди сумата да е постъпила по сметката Ви — проверете в банката, не по снимка от купувача.
Нотариусът е длъжен по Закона за мерките срещу изпирането на пари да установи самоличността на страните и може да поиска да се изясни произходът на средствата.
След продажбата
Ако дължите данък върху печалбата — декларирайте и платете до 30 април на следващата година (урок 6).
Пазете копие от нотариалния акт и банковите документи за плащането.
Продавачът отговаря за недостатъци, които съществено намаляват цената или годността на имота, дори да не ги е знаел — но не и за тези, които купувачът е знаел. Исковете на купувача се погасяват след 1 година от предаването на имота, а ако недостатъкът е премълчан съзнателно — след 3 години.
Често задавани въпроси
Мога ли да не присъствам на сделката?
Да, чрез пълномощник. Пълномощното за продажба на имот трябва да е с нотариално удостоверяване на подписа и съдържанието, извършени едновременно (ЗЗД чл. 37).
Кой избира нотариуса?
Законът изисква нотариус от района, в който е имотът. Кой точно — уговаряте с купувача.
Какво става, ако имам дългове към НАП?
Нотариусът проверява електронно в НАП. Ако имате непогасени публични задължения, подлежащи на принудително изпълнение, сделката се извършва след плащането им — или, с Ваше писмено съгласие, те се погасяват от цената (ДОПК чл. 264).