Предварителен договор и капаро: как да се защитите

Урок 7 от 8 · проверено на 2026-11-07

Накратко

Предварителният договор трябва да е писмен и да съдържа съществените условия на окончателния — имот, цена, срок.
Капаро (задатък): ако купувачът не изпълни, можете да го задържите; ако Вие не изпълните, купувачът може да иска двойния размер.
Всяка страна може да поиска от съда да обяви предварителния договор за окончателен.
Запишете кой плаща разходите, кога се предава имотът и какво става, ако кредитът не бъде одобрен.

Когато се разберете с купувач, обикновено първо подписвате предварителен договор и купувачът плаща капаро. Окончателният договор е нотариалният акт. Предварителният договор дава време на Вас да подготвите документите, а на купувача — да уреди парите.

Какво казва законът

Договорите за прехвърляне на собственост върху недвижим имот се сключват с нотариален акт (ЗЗД чл. 18).
Предварителният договор за такава сделка трябва да е в писмена форма и да съдържа уговорки за съществените условия на окончателния договор (ЗЗД чл. 19).
Всяка от страните може да предяви иск за сключване на окончателния договор. Тогава договорът се смята сключен, когато съдебното решение влезе в сила.

Какво да съдържа предварителният договор

Страните — имена и данни за самоличност; при съпружеска общност — и двамата съпрузи.
Имотът — адрес, площ, етаж, идентификатор по кадастралната карта, мазе, таванско помещение, части от общите части.
Цената и как се плаща — капаро, остатък, срокове, банкови сметки.
Капарото — сума, кога се плаща и изрично, че е задатък по чл. 93 от ЗЗД.
Срокът за нотариалния акт — конкретна дата или краен срок.
Кой плаща разходите — местен данък, нотариус, вписване.
Кредит — ако купувачът ползва кредит: срок за одобрението и какво става с капарото, ако кредитът не бъде отпуснат.
Предаването на имота — кога и в какво състояние; какво остава в него.
Тежести — че имотът е без ипотеки, запори и наематели, или как ще се освободи от тях.
Неустойки при забава.

Плащания на стойност 10 000 лв. и повече — както и по-малки плащания, които са част от свързани плащания на едно основание с обща стойност от 10 000 лв. нагоре (например капаро и остатък от цената) — по закон се правят само по банков път. Законът още е в лева; по официалния курс 1,95583 това са 5 112,92 €.

Капаро (задатък): как работи

Задатъкът доказва, че договорът е сключен, и обезпечава изпълнението му (ЗЗД чл. 93). Законът не определя размера му — договаряте го с купувача.

Ситуация	Какво става по закон
Купувачът (дал капарото) не изпълни	Можете да се откажете от договора и да задържите капарото.
Продавачът (получил капарото) не изпълни	Купувачът може да се откаже от договора и да поиска капарото в двоен размер.
Изправната страна иска сделката да се сключи	Може да иска изпълнение; обезщетението за вредите се определя по общите правила.

Ако сте взели капаро и не изпълните договора, купувачът може да се откаже и да поиска двойния размер — или вместо това да поиска от съда да обяви предварителния договор за окончателен. Не приемайте капаро, преди да сте сигурни в цената, срока и документите.

Капарото е добре да се плати по банков път с ясно основание — „задатък по предварителен договор от …“. Така има доказателство кой, колко и кога е платил.

Ако купувачът ползва кредит

Одобрението на кредита отнема време — банката проверява купувача и оценява имота. Запишете в договора разумен срок за това и какво става с капарото, ако кредитът не бъде одобрен — например че се връща. Без такава клауза при отказ на банката може да се стигне до спор кой не е изпълнил.

Преди да подпишете

Проверете самоличността на купувача и че данните в договора съвпадат с личната му карта.
Ако капарото се плаща на агенция — договорът трябва да казва кога и как то стига до Вас.
Помолете адвокат или нотариус да прегледа договора — особено клаузите за капарото, кредита и неустойките.

Често задавани въпроси

Трябва ли предварителният договор да е при нотариус?

Не. Законът изисква писмена форма и уговорки за съществените условия на окончателния договор. При нотариус задължително се сключва окончателният договор — нотариалният акт.

Купувачът се отказа. Връщам ли капарото?

Ако купувачът не изпълни договора, можете да се откажете от него и да задържите капарото (ЗЗД чл. 93) — освен ако в договора сте уговорили друго, например връщане при неодобрен кредит.

Мога ли да продам на друг, ако някой предложи повече?

Ако вече сте взели капаро, отказът може да Ви струва двойния му размер — или купувачът може вместо това да поиска от съда да обяви предварителния договор за окончателен.

Колко да е капарото?

Законът не определя размера. Договаряте го — достатъчно, за да е сериозен ангажимент за купувача. Помнете, че ако Вие не изпълните, може да дължите двойно.

Безплатна оценка на имота — колко струва Вашият имот според сравними обяви в квартала.

Източници

Това е обща информация, не правен или данъчен съвет. За конкретната си сделка се консултирайте с нотариус, адвокат или счетоводител.

Следващ урок: Сделката при нотариуса: стъпка по стъпка