Документи за продажба на имот: какво да подготвите
Урок 1 от 8 · проверено на 2026-11-07
Накратко
Започнете с документите още преди обявата — някои се издават за няколко дни.
Документът Ви за собственост трябва да е вписан в Имотния регистър — иначе нотариусът не издава нов акт.
Ако за района има одобрена кадастрална карта, към акта се прилага скица или схема от АГКК — може и онлайн.
Данъчната оценка се вади от общината, в която е имотът. Тя показва и дали има неплатени данъци за имота.
Имот в съпружеска общност се продава от двамата съпрузи; наследен — от наследниците.
Купувачите и банките питат за документите още на първия разговор. Ако са готови, печелите доверие и време — и сделката не се отлага заради едно липсващо удостоверение.
Основните документи
Документ
За какво е
Откъде
Документ за собственост — нотариален акт, договор, съдебно решение и др.
Доказва, че имотът е Ваш. Трябва да е вписан в Имотния регистър.
Описва имота по кадастралната карта; прилага се към нотариалния акт, когато за района има одобрена карта.
Агенцията по геодезия, картография и кадастър (АГКК) — на гише или онлайн в КАИС.
Удостоверение за данъчна оценка
Местният данък и таксите се смятат върху по-високата от цената и данъчната оценка. В него се вижда и дали има неплатени данъци за имота.
Общината по местонахождение на имота.
Лична карта
Нотариусът проверява самоличността на страните.
—
Скица или схема от АГКК
Скица на поземлен имот в урбанизирана територия или схема на самостоятелен обект: 7,16 € като електронен документ (PDF) или 10,23 € на хартия (Тарифа № 14).
Обикновената услуга е до 7 работни дни, бързата — до 3 работни дни при двойна такса.
Онлайн се поръчва в КАИС с профил и електронен подпис (КЕП). Ако няма заявено изменение, услугата е автоматична и документът се появява в профила Ви.
Срок на валидност на скицата и схемата наредбата на АГКК не предвижда — срок от 6 месеца има само скицата-проект и схемата-проект.
Ако за района все още няма одобрена кадастрална карта, попитайте нотариуса какво описание на имота е нужно за акта.
Удостоверение за данъчна оценка
Подавате искане по образец в общината, в която е имотът, с документа за собственост. Общината издава оценката в 5-дневен срок.
Таксата се определя от общината. В София например е 17,38 € за обикновена услуга (5 дни), 26,08 € за бърза и 34,77 € за експресна.
Валидност: издадените до 30 юни са валидни до 30 юни, а след това — до края на годината. Ако данъците за имота са платени за цялата година и това е вписано в удостоверението, то важи до края на годината.
За починал собственик към искането се прилага удостоверение за наследници.
Ако е нужно
Имотът е придобит по време на брака (съпружеска имуществена общност) — разпореждането става съвместно от двамата съпрузи. Сделка само от единия е оспорима: другият може да я оспори до 6 месеца от узнаването, но не по-късно от 3 години.
Семейното жилище е лична собственост на единия съпруг — ако семейството няма друго жилище, нужно е съгласието на другия съпруг; без него — разрешение от районния съдия.
Наследен имот — удостоверение за наследници от общината, района или кметството по последния постоянен адрес на починалия.
Продавате само своята част от съсобствен имот на външен купувач — първо трябва да я предложите на другите съсобственици при същите условия и да представите пред нотариуса писмени доказателства за това.
Собственик е непълнолетно дете — продажбата се допуска с разрешение на районния съд по настоящия адрес на детето.
Продава пълномощник — пълномощното трябва да е с нотариално удостоверяване на подписа и съдържанието, извършени едновременно.
Документът за собственост не е вписан — първо го впишете; докато не е вписан, нотариусът не издава новия акт.
Нямате документ за собственост (например на стар наследствен имот) — нотариусът може да издаде нотариален акт след проверка на писмени доказателства или обстоятелствена проверка със свидетели.
Ипотека, запор или друга тежест — проверете с удостоверение за тежести и уговорете с купувача как ще се заличат.
Удостоверение за тежести
Показва всички вписвания, отбелязвания и заличавания за имота — ипотеки, възбрани, искови молби — или че такива няма. Издава го Службата по вписванията (Агенцията по вписванията); онлайн се заявява с КЕП през портала на агенцията.
Таксата за удостоверение за имот е 10 лв. (5,11 €) за 7 работни дни или 30 лв. (15,34 €) за 3 работни дни. Тарифата на агенцията още е в лева; сумите в евро са по официалния курс 1,95583.
Купувачът и банката му обикновено искат да видят, че имотът е без тежести. Ако имате удостоверението готово, отговаряте на въпроса още преди да е зададен.
Полезни, но не задължителни
Документ от управителя на етажната собственост за наличието или липсата на задължения към етажната собственост — управителят е длъжен да го издаде при поискване.
Сертификат за енергийни характеристики — ако за сградата има издаден, покажете го на купувача преди договора (за апартамент — заверено копие).
Сметки за ток, вода, отопление и такса вход — купувачите питат за месечните разходи.
Често задавани въпроси
Колко време са валидни скицата и схемата?
Наредбата на АГКК не предвижда срок на валидност за скицата на имот и схемата на самостоятелен обект. Срок от 6 месеца имат само скицата-проект и схемата-проект. Ако имотът е променян, поръчайте нова.
Трябва ли съпругът ми да присъства при нотариуса?
Ако имотът е придобит по време на брака и е в режим на общност — да: разпореждането с общо имущество става съвместно от двамата съпрузи (или с пълномощник с нотариално заверено пълномощно).
Един от наследниците не иска да продава. Какво мога да направя?
Можете да продадете само своята идеална част. Ако я продавате на човек извън съсобствениците, първо трябва да я предложите на другите съсобственици при същите условия (ЗС чл. 33). Иначе всеки съсобственик може да поиска делба.
Откъде да взема копие от нотариалния си акт?
Препис се издава от Службата по вписванията, където е вписан актът. Ако документът не е вписан, първо трябва да се впише — без това нотариусът не издава нов акт.